부동산학 박사
대한민국 금융의 심장부에서 전문성을 갈고닦은 ‘금융 전문가’이자, 대지에 뿌리 내린 자산의 본질을 꿰뚫는 ‘부동산학자’이다.
덕수상업고등학교 졸업 후 한국은행에 입행하며 금융인의 길을 걷기 시작했다. 한국은행 은행감독원을 거쳐 금융감독원에서 2015년 정년퇴직하기까지, 대한민국 금융의 격동기를 최전선에서 방어해 온 실전가다. 건국대학교 행정학과를 졸업하고 동 대학 부동산대학원에서 석사학위를, 강원대학교에서 부동산학 박사학위를 취득하며 이론과 실무의 완벽한 결합을 완성했다.
서울대학교 경영대학 고급금융과정(ABP) 연수 중 “죽을 때까지 일하는 것이 최고의 건강법이자 자산관리”라는 통찰을 얻고, 이를 증명하기 위해 환갑의 나이에 박사학위에 도전했다. 은퇴 후에도 한양대, 서울시립대, 중앙대 등 주요 대학 강단에서 부동산금융론과 자산관리론을 강의하며 후학들에게 살아있는 지식을 전수해 왔으며, 현재도 동국대학교(WISE캠퍼스) 부동산학과 겸임교수로 강단에 서고 있다.
그동안 부동산금융론, 부동산투자론 등 굵직한 학술적 성과를 남겼으며, 2024년에는 평범한 가장들을 위한 실전 지침서 은퇴자산마련은 요렇게를 출간해 큰 호응을 얻었다.
우리나라가 IMF와 세계은행에 가입할 당시인 1955년 우리나라의 1인당 국민총생산은 100불도 안되었다. 현재는 1인당 국민소득수준이 3만 3천불을 넘고 있으니 1950년대에 태어난 베이비부머들이 태어나고 성장하던 시절의 빈곤함은 기록에서나 찾아볼 수 있을 것이다. 이 때에 태어난 베이비부머 들은 부유했던 일부를 제외하고 늘 빈곤에 대한 두려움이 머릿속에 잠재되어 있다고 생각한다.
빈곤에 대한 염려는 우리나라의 유학자인 이율곡선생도 인생의 3대 불행을 초년등과(출세), 중년상처, 말년빈곤이라 주장한데서도 알 수 있다.
게다가 선진국인 이웃나라 일본의 하류노인을 주제로 한 보도를 접하거나 주변에서 추운 날씨에 폐휴지를 모아서 수집상에 파는 노인들의 고단함을 보면서 나름대로 노후준비를 했고 현재도 하고 있다 생각하면서도 늘어나는 수명에 따른 장수리스크에 걱정이 많다.
나는 오랫동안 금융관련 업무에 종사하다 뒤 늦게 부동산학에 대한 공부를 하면서 부동산자산형성과 금융자산형성을 통하여 은퇴를 대비하였다. 그 과정에서 체험한 경험과 지식을 바탕으로 한 자산형성방향을 젊은 세대에게 제시하여 젊은 세대가 영끌, 빚투에서 벗어나고 벼락거지가 된다는 피해의식을 극복하고 일상에 매진하며 미래에 대한 자기계발에 최선을 다할 수 있기를 희망하며 그들에게 희망과 용기를 주기 위해서 이 책을 저술하기로 하였다.
책의 우선순위는 부동산자산형성에 두는 한편 금융자산형성에 국가의 지원제도인 생계급여와 기초연금도 소개를 함으로써 개인의 노력을 통한 부동산자산형성과 금융자산형성은 물론 국가의 복지제도를 통한 노후생활안정 방안도 포함하여 소개를 하였다. 은퇴를 위하여 가장 중시한 것을 순서대로 나열해 본다.
그 첫째로 은퇴 후 노후에 대비하기 위한 제일 대책은 가급적 오랫동안 노동시장에 남아서 근로소득을 취하는 것이라 생각한다. 그 이유는 오랫동안 직장생활을 하게 되면 60세까지 직장에서 50%을 지원하는 국민연금 보험료를 납부하여 국민연금 수급액이 증가할 수가 있고 직장에서 100% 부담하는 퇴직연금을 장기간 유지함으로써 노후에 요긴한 금융자산형성을 할 수 있기 때문이다. 즉 고속승진이나 자리의 귀천여부가 중요한 것이 아니고 오랫동안 직장에 남아서 일하는 것이 중요한 것이다. 흔히 말하는 가늘고 길게 사는 것이다. 나도 여러 가지 어려움이 있었으나 직장에서 정년퇴직을 하였고 또 지금도 회사생활을 하고 있다. 물론 내 능력보다도 주변의 도움이 크다고 할 수 있다.
그 다음은 주택마련이라고 생각한다. 주택이 있어야 은퇴 후 특별한 소득이 없을 때에 주택연금을 통하여 노후생활비를 마련할 수 있기 때문이다. 2021년 인구주택총조사 결과 우리나라 국민의 아파트 거주 비율은 52%로 아파트가 주요한 주택형태를 이루고 있으나, 이를 마련하려면 거액의 자금이 필요하여 누구나 아파트를 구입할 수 있는 형편이 되지는 않는다. 어느 교수에 의하면 아파트는 고도성장으로 축적된 사회적 부가 분배되는 일종의 시스템 같은 역할을 한다고 했다. 특히 이제 막 내집마련을 통해 중산층으로 발돋움 하려던 젊은이들에게 부의 불균형을 해소하는 계층사다리 역할을 하는 수단으로서의 역할을 했다고 한다. 그러나 아파트구입 시 LTV, DSR 등 주택담보대출에 대한 각종 규제로 인하여 소득이 충분치 못한 젊은이들의 내집마련이 쉽지가 않다.
이에 내집마련을 위한 방법으로 정부의 규제도 받지 않고 고금리 영향도 없는 무이자 부채인 전세보증금을 끼고 아파트를 품은 30년 이상된 다세대주택을 사서 시간투자를 한 후 아파트를 마련하는 방법을 제시 한다. 그리고 주거는 각종 규제가 없는 전세금대출을 받아 거주하다가 빌라가 재개발이 되어 아파트가 완공되었을 때 입주하는 전략을 제시한다. 노후 주거지를 찾은 대통령도 “재개발 절차 원점 재검토”를 지시하였으니 재개발절차 간소화로 아파트마련이 빨라지지 않을까?
부끄럽게도 난 50세 즈음에도 서울에 아파트가 없었다. 유수한 직장에 다니면서 내 집을 마련하였으나 직장근처로 이사 오면서 전에 살던 아파트를 팔아서 직장근처의 아파트를 살 수 있는 가격이 되지 않아 반전세로 살았다. 대출이라도 받아 아파트를 사려고 했으나 집값이 떨어질 것이라는 전문가의 말과 언론의 보도를 믿었기 때문이다. 그러나 아파트가격은 떨어지기는커녕 계속 오르기만 했다. 따라서 전문가를 믿지 않고 시장의 소리를 듣기로 하고 정년이 얼마 남지 않은 때에 내집마련도 하고 임대료로 노후생활을 할 생각으로 하나 더 주택에 투자도 했다. 1가구 2주택은 죄가 되는 것처럼 매도됨에도 국가와 직장은 물론 와이프를 포함한 자식도 내 노후를 책임져 주지 않는다는 생각을 하면서 1가구 다주택은 투기라는 사회적 비난에 신경을 쓰지 않기로 했다. 은퇴자산형성은 경제주체간의 종합적인 경제지식을 바탕으로 한 지적 경연이라고 생각했기 때문이다.
금융자산형성은 직장생활을 오래하면서 국민연금과 퇴직연금을 받는 것에 치중하면서 소득에서 먼저 적금을 들고 소비를 하는 강제저축을 하는 방법을 택하되 강제저축으로 마련한 금융자산은 부동산자산형성에 투입하는 방안을 제시했다. 본문에서도 언급한바와 같이 금융자산인 돈은 성질상 모으기도 어렵고 지키기도 어려우나 부채를 통한 부동산자산형성은 금융자산형성에 비하여 상대적으로 국가나 기관과 경쟁하지 않아 개인의 경쟁력이 있음으로 자산형성에 도움이 되고 지키기도 유리하다.
난 금융관련 업무에서 잔뼈가 굵었다. 하지만 노후대비 자산형성은 부동산이 금융자산보다 유리하다고 판단하고 실천했다. 그리고 우리나라 가계의 자산 중 부동산 비중이 비정상적으로 높으니 부동산비중을 낮추고 금융자산비중을 높일 필요가 있다는 처방에 동의하지 않는다. 이번에 부동산비중이 높아진 이유가 계속적인 부동산가격의 상승으로 인한 것인지 여부를 규명하지 못했으나 한 원인이라고 생각한다. 또한 여기에는 미래 금융자산인 국민연금과 퇴직연금이 포함되지 않은 것도 하나의 이유라고 생각한다. 부동산을 처분한 후 금융자산 즉 주식, 채권, 펀드 등에 투자하는 순간 자산규모는 축소되리란 생각이다. 게다가 현금을 포함한 보유 금융자산이 있는 사실을 가족을 비롯한 주변 가까운 지인들이 아는 순간 지키기가 어려운 거 아닌가?
무주택자인 젊은 세대가 적은 돈으로 아파트를 마련하여 빈부 격차가 해소되기를 바라는 마음에서 적은 돈으로 아파트를 마련하는 방법을 제시하였으나 이것은 하나의 방법일 뿐 절대적인 대책은 되지 않는다는 점을 밝혀둔다. 이 책이 생활이 어려운 사람에게 생계비를 지원하여 이들의 최저생활을 보장하고 자활을 돕는 것을 목적으로 하는 생계급여와 노인의 생활안정을 목적으로 하는 기초연금을 포함하여, 개인이 스스로 부동산자산과 금융자산을 형성하는 방법과 제도를 망라하여 열거하다 보니 그 내용이 틀린 부분이 있을 수 있고 제도가 수시로 변경된 부분이 있을 수 있으니 숫자나 제도가 변동되었을 경우 독자 여러분의 많은 이해를 바라며 조언을 바란다(메일주소 : sungjinag@hanmail.net).
‘호모 헌드레드’는 평균수명이 100세에 달하는 신인류를 일컫는 신조어다. 사람이 한 세기를 살아가려면 그만큼 여유자금이 충분히, 그리고 꾸준히 유지되어야 한다. 초고령사회(超高齡社會)는 65세 이상의 인구가 전체 인구의 20% 이상인 경우를 말하는데, 우리나라의 경우도 2025년 초에는 초고령사회가 된다. 따라서 ‘은퇴 준비’는 젊은 시절부터 해 나가야 하는 필수요소로 여겨진다. 이 책을 통하여 젊은 시절부터 모든 독자 분들이 원하는 바대로 은퇴 자산형성을 위해 노력하고 성공하여 행복한 노후생활의 기반을 만들기를 희망한다.
