뜨거웠던 한 여름 밤의 꿈! 2021년 가을까지 최근 몇 년간의 부동산 시장을 대변하는 문구입니다.
2022년 3월 9일! 미래를 뽑는 역사적 D-day입니다.
주택 실수요자와 투자자에게는 불확실성의 연무를 걷어내고 미래 정부의 부동산 정책과 세제 개편 방향을 가늠할 수 있는 빅뱅의 날입니다.
본 책에서는 재개발, 재건축, 소규모재건축등 정비사업관련 기본 내용과 세금을 주로 다루고 있습니다.
각 정비사업의 종류와 절차, 일반인들에게 생소한 재개발등 정비사업관련 용어, 투자 시 주의사항, 각 사업 단계별 취득, 보유, 처분 시 각종 세금과 절세 전략을 기술하였습니다.
특히, 대선에 따른 부동산정책과 예상되는 세금 개편방안을 모색하고 이에 대한 절세 전략을 반영하였습니다.
또한 2022.1.1.부터 조합원입주권으로 새롭게 편입된 빈집정비법상 자율주택정비사업ㆍ가로주택정비사업ㆍ소규모재개발사업관련 사례를 쉽게 풀어보았습니다.
오늘 현재! 전 세계적 인플레이션에 따른 미국연방준비제도(Fed)의 수회에 걸친 급격한 기준금리 상향 예고, LTV, DTI, DSR 등 각종 대출 규제, 러시아와 우크라이나간의 전쟁 전운 등 다양한 불확실성이 존재합니다.
그래도 옆집에선 아기가 태어나고, 우리 집 베란다 화분에선 히야신스가 피어납니다.
시간이 지나면 집단지성으로 불확실성이 해소될 것이고 한발 앞선 결정은 부의 나비효과가 될 것입니다.
주택! 누군가에게는 희망입니다. 따뜻한 보금자리인 동시에 재산증식의 꿈도 이뤘으면 좋겠습니다.
이 책이 재개발 주택관련 리스크를 줄이고 독자여러분의 희망을 실현하는 길잡이가 되었으면 좋겠습니다.
고마움! 2022년 판이 나오기까지 휴일을 반납하고 편집에 고생하신 출판사 ㈜더존테크윌의 경정암 차장, 이태동 부장님. 그리로 출간을 허락하신 김진호 대표님께 감사함을 전합니다.
2022.2.19. 공저자 김영인ㆍ강형규 씀
2025년! 기다림과 희망으로 미래를 설계하는 해였으면 좋겠다. 이미 봄은 왔으나 정비사업 현장은 겨울이다. 다양한 이유에서 불확실성이 넘치는 현재, 한발 앞서 준비하면 10년 후가 달라질 것이다. 부동산싸이클의 10년 주기설을 생각하면 2027년부터 2030년사이에는 정비사업 현장에도 온기가 올 것으로 판단된다.
2025년 개정판에서는 다음 내용을 추가 보완하였다.
(가) 도시정비법 등 부동산 관련 법률 개정 사항 반영
(나) 기본이주비대출이자에 대한 최근 판례 및 실무적 접근 방안
(다) 종전부동산 소급감정평가액에 대한 대법원 판례와 실무적 접근 방안
(라) 이월결손금공제 및 결손금소급공제관련 주의사항
(마) 조합원에게 직접 지불하는 금원의 원천에 따른 배당소득 여부 판단
(바) 조합의 해산과 청산 절차
(사) 조합의 해산총회 시 회계보고 예시
(아) 조합의 해산과 청산 시 세무회계
(자) 청산기간 예산 및 잔여재산처분 사례
(차) 발코니확장 및 가전 등 무상옵션에 대한 VAT와 법인세 세무처리
(카) 조합 취득 비조합원용 부동산 또는 체비지·보류지, 재건축조합원의 토지 지분 증가분에 대한 취득세 과세표준 산정방식 보완내용 반영
(타) 주택법상 리모델링조합의 부가가치세 안분 예시 반영
(파) 기타 국세 및 지방세법 개정 사항 반영
정비사업관련 세무회계 업무는 복잡하고 세무리스크가 크다. 정비사업조합의 매출액은 수백억원에서 수조원에 이르기에 면밀한 검토가 필요하다. 세법과 부동산 관련 법률을 명확히 이해하고 최근 심판례와 쟁점사항을 알고 있어야만 합리적 판단을 할 수 있다. 또한 전문인력 양성에 오랜 시간이 소요되고 업무를 진행하는 직원들에 대한 보상이 이루어져야 할 것이다.
본 책은 많은 분들의 희생과 열정으로 만들어졌다. 출간을 허락하신 더존테크윌의 김진호 대표님, 편집에 밤과 주말을 반납하고 수고하신 이태동 이사님과 경정암 부장님, 그리고 매월, 분기별, 연간 조합결산에 매진하고 있는 세무법인 다솔 경인지점 임직원과 전국 세무사무소 임직원분들, 바쁜 일정에도 공저자로 참여해 주신 김종택 사무관님, 사랑하는 가족 모두에게 고마움을 전합니다.
2025.3.28.
2025년부터 국내 주식시장이 뜨겁게 달아오르며 2026년 4월 코스피 6,500 고지를 넘어섰습니다. 미국과 이란 간 전쟁으로 국제유가와 금리가 상승하면서 일시적인 조정이 있었지만, 자금이 주식시장으로 이동하는 흐름은 앞으로 이어질 것으로 판단됩니다.
한때 뜨거웠던 재개발·재건축 정비사업은 과거와 같은 높은 비례율 대신 안정적인 비례율로 그 품위를 유지하고 있습니다. 20년 전 도심 주택 공급은 재개발·재건축 정비사업에서 비롯될 것이라 예상했는데, 그 전망은 여전히 유효하며 앞으로도 지속될 것입니다.
2026년 초, 재산세제 관련 세법 개정안이 다수 발표되었습니다. 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예는 2026년 5월 9일 종료되며, 그 이전에 매매계약을 체결하고 일정 기간(4개월 또는 6개월) 내 잔금을 치르는 경우 보완조치가 마련되었습니다. 토지거래허가구역 내 소재 주택 역시 같은 날짜 이전에 허가접수 후 허가를 받은 이후 매매계약을 체결하고 일정 기간 내 잔금을 지급하면 추가 보완조치가 적용됩니다.
2026년 4월에는 국토교통부가 지역주택사업 정상화 방안을 발표했습니다. 종전에는 조합이 사업지 토지를 95% 이상 확보해야 매도청구가 가능했으나, 앞으로는 80%만 확보해도 나머지 토지에 대해 매도청구가 가능합니다. 대신 조합원 모집 승인 요건은 기존의 '토지사용권 50% 확보'에서 '토지매매계약 80% 이상 체결'로 강화되었습니다.
그동안 근로자나 사업소득자에 비해 부동산 양도차익에 대한 세금이 적다는 인식이 많았습니다. 입법 추진안에 따르면 장기보유특별공제를 폐지하고 장기보유세액공제로 전환하며, 평생 세액감면 한도를 2억 원으로 제한하고, 비거주 주택의 경우 장기보유세액공제를 배제하는 방안 등이 검토되고 있습니다. 본문에는 반영하지 못하였지만 향후 개정 내용을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
이번 2026년 판은 그동안 이슈가 된 내용과 앞으로 주목할 부분을 더욱 깊이 검토했습니다. 실무는 보수적으로 접근하되 조세불복은 열린 자세로 임하기를 바랍니다. 새롭게 공저자로 참여한 서명진 세무사의 밝은 미래를 축복하며, 편집에 힘써주신 더존테크윌 임직원 여러분께 공저자 모두 깊은 감사의 뜻을 전합니다.
2026.4.27.
저자 김영인·강형규·서명진 씀
